“買房就得買一梯一戶的，公攤面積隨便用，全是自己的！”
近日，自媒體博主“小丁妹妹”分享的新家裝修vlog引發(fā)全網(wǎng)熱議。視頻中，她將家門外4平米的公攤電梯廳，改造成可觀影、休憩甚至吃火鍋的溫馨空間。對(duì)于網(wǎng)友“公攤私用是否合規(guī)”“存在安全隱患”等質(zhì)疑，她表示，購(gòu)房時(shí)銷售和物業(yè)公司均告知該電梯廳可由業(yè)主自行使用，購(gòu)房合同也標(biāo)注了公攤面積為私人所用，自己還補(bǔ)交了4萬(wàn)余元面積差額。
社交平臺(tái)上，類似“一梯一戶”的改造并不鮮見(jiàn)。有業(yè)主將入戶廳當(dāng)作自家延伸空間，改造成洗衣房、寵物間、棋牌室等，也有業(yè)主在電梯內(nèi)放置鞋柜、墻面掛架等。
那么，公攤面積能否改造成私家空間？所謂“合同約定”能否成為合法依據(jù)？《法治日?qǐng)?bào)》律師專家?guī)斐蓡T、北京德和衡律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、管理主任吳學(xué)聯(lián)律師，結(jié)合民法典、消防法等法律法規(guī)及司法實(shí)踐，對(duì)此作出專業(yè)解讀。
1、公攤面積能否改造成私家空間？
吳學(xué)聯(lián)：從法律定性與實(shí)踐后果來(lái)看，公攤面積不得擅自改造成私家空間。
民法典第二百七十一條和第二百七十四條規(guī)定，電梯廳屬于公攤面積，歸屬于全體業(yè)主共同所有，個(gè)人未經(jīng)同意私改屬“無(wú)權(quán)處分”。消防法第二十八條規(guī)定了“不得占用、堵塞、封閉疏散通道和消防相關(guān)設(shè)施”，違反消防法可能面臨警告或罰款。此外，違反《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》中“公共區(qū)域堆放可燃物”的情形，最高可罰款1000元。
私自改造公攤面積的行為既違反安全法規(guī)，也必然侵害其他業(yè)主的權(quán)益，如應(yīng)急疏散與救援、臨時(shí)使用空間等。電梯廳是火災(zāi)等緊急情況時(shí)的核心救援和疏散通道，若意外發(fā)生時(shí)，因改造、放置雜物阻礙住戶逃生，也會(huì)耽誤救援。
2、開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司口頭承諾或在購(gòu)房合同中寫明“公攤面積由業(yè)主私人使用”，是否具有法律效力？
吳學(xué)聯(lián)：不具有法律效力。開(kāi)發(fā)商并非公攤所有權(quán)人，沒(méi)權(quán)利承諾私用，且該約定違反了“保護(hù)業(yè)主共有權(quán)”的法律規(guī)定，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，該約定沒(méi)有法律效力。同時(shí)，業(yè)主也不能依據(jù)該合同獲得對(duì)該區(qū)域的專屬使用權(quán)。專屬使用權(quán)需“合法+不侵權(quán)”兩個(gè)要件，此約定本身無(wú)效，也侵害全體業(yè)主權(quán)益，業(yè)主不能憑它獨(dú)占公攤空間。
3、公攤面積私改自用，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的責(zé)任如何劃分？
吳學(xué)聯(lián)：業(yè)主若堅(jiān)持私改，則可能面臨消防、民事乃至刑事風(fēng)險(xiǎn)。未經(jīng)許可私自改造公攤面積，城市綜合行政執(zhí)法部門可要求限期拆除、恢復(fù)原狀并可處以罰款；業(yè)主拒不拆除改造的，城市綜合行政執(zhí)行部門可以依法強(qiáng)制拆除，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。同幢樓或同單元的其他業(yè)主也可以起訴，要求侵權(quán)業(yè)主恢復(fù)原狀、賠償損失。如因此引發(fā)安全事故的，侵權(quán)業(yè)主還可能承擔(dān)相應(yīng)民事賠償或刑事責(zé)任等。
默許甚至鼓勵(lì)這種行為的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，可能面臨監(jiān)管處罰及虛假宣傳的責(zé)任。針對(duì)此事來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)效，需退還4萬(wàn)元所謂的“面積差額”購(gòu)房款；如因此給其他業(yè)主造成損失，還應(yīng)當(dāng)予以賠償。若在此過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的，業(yè)主可對(duì)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)索賠。物業(yè)公司作為小區(qū)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該對(duì)私自改造行為進(jìn)行制止或者報(bào)告等，未盡到相應(yīng)管理職責(zé)的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，如因此發(fā)生安全事故等嚴(yán)重后果，物業(yè)公司還可能面臨相應(yīng)行政處罰等。
