近年來，伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的活躍態(tài)勢，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也得到迅猛發(fā)展。因物業(yè)引發(fā)的各類糾紛越來越多，涉物業(yè)糾紛案件類型也趨于復(fù)雜化，相關(guān)法律問題引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市第一中級(jí)人民法院近五年共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件，其中，涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛占比達(dá)73.59%。物業(yè)糾紛案件的特殊性導(dǎo)致當(dāng)事人再次訴訟的概率遠(yuǎn)大于其他類型案件，而再次訴訟，雙方往往較難達(dá)成和解。
業(yè)主知情權(quán)并非毫無限制北京市昌平區(qū)某小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)與A物業(yè)企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由A物業(yè)企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。合同約定A物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)檔案的管理，包括小區(qū)的工程圖紙、住房檔案資料及竣工驗(yàn)收資料；物管會(huì)每半年審核物業(yè)管理費(fèi)收支經(jīng)營情況，并會(huì)同A物業(yè)企業(yè)以公告形式告知全體業(yè)主；A物業(yè)企業(yè)每半年向業(yè)主公布其物業(yè)管理費(fèi)收支經(jīng)營情況，每個(gè)供暖季結(jié)束后，向業(yè)主公布其供暖收支情況。
2012年8月6日，該小區(qū)經(jīng)備案成立了業(yè)主委員會(huì)。A物業(yè)企業(yè)就小區(qū)內(nèi)中修費(fèi)收支情況、外供暖服務(wù)收費(fèi)及供暖維修情況進(jìn)行了說明，并按照相關(guān)規(guī)定對(duì)2010年、2011年、2012年的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行了公示。后雙方產(chǎn)生糾紛，業(yè)委會(huì)起訴要求A物業(yè)企業(yè)公布包括對(duì)外廣告合同、供暖設(shè)施設(shè)備原始單據(jù)以及折舊、維修情況在內(nèi)的7項(xiàng)資料。因A物業(yè)企業(yè)否認(rèn)持有供暖設(shè)施設(shè)備原始單據(jù)等文件、未向外簽訂廣告合同，業(yè)委會(huì)亦缺乏證據(jù)證明，最終一、二審法院均判決駁回了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
■法官說法業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。涉及業(yè)主公共利益的信息資料，業(yè)主委員會(huì)主張要求公開、查閱的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法準(zhǔn)許。但物業(yè)企業(yè)對(duì)相關(guān)信息負(fù)有披露義務(wù)并非毫無限制，物業(yè)企業(yè)僅對(duì)涉及業(yè)主合法權(quán)益有關(guān)的信息負(fù)有披露義務(wù)。本案中，A物業(yè)企業(yè)在向業(yè)委會(huì)的復(fù)函以及在建委的公示材料中對(duì)涉及的中修費(fèi)、對(duì)外供暖情況及供暖維修情況，小修費(fèi)及車位費(fèi)的收支情況均予以公布，應(yīng)視為A物業(yè)企業(yè)已經(jīng)履行了公示義務(wù)。對(duì)于業(yè)委會(huì)認(rèn)為應(yīng)公示而未公示的文件類、對(duì)外廣告合同、供暖設(shè)施設(shè)備原始單據(jù)以及折舊、維修情況，因A物業(yè)企業(yè)否認(rèn)持有上述文件、單據(jù)，未向外簽訂廣告合同，故在缺乏證據(jù)佐證的情況下，法院無法支持業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
拒繳物業(yè)費(fèi)不應(yīng)損害社區(qū)利益國投文化公司以中海投公司欠付物業(yè)費(fèi)為由訴至法院，要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物業(yè)管理費(fèi)330萬元。中海投公司抗辯理由之一為國投文化公司提供物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，其拒絕支付物業(yè)費(fèi)系履行合同法上的同時(shí)履行抗辯權(quán)，最終一、二審法院均未支持中海投公司的上述答辯理由，判決其支付物業(yè)費(fèi)。
■法官說法合同法規(guī)定履行抗辯權(quán)的目的在于維護(hù)當(dāng)事人之間的利益平衡以實(shí)現(xiàn)民法誠實(shí)信用等基本理念，當(dāng)抗辯行為的結(jié)果違背這些民法基本原則時(shí)，就應(yīng)當(dāng)予以限制或否定。物業(yè)合同的標(biāo)的具有“公共產(chǎn)品”的屬性，直接關(guān)乎當(dāng)事人的基本生活，拒絕履行“公共產(chǎn)品”的抗辯有悖誠實(shí)信用原則。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)具有整體性和不可分割性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)社區(qū)的公共利益。物業(yè)管理公司所提供的很多物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主的，在效用上具有不可分割性和相互依賴性，如果因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)的服務(wù)只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費(fèi)用，業(yè)主便拒絕繳納全部物業(yè)費(fèi)，這樣的做法將使其所獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)企業(yè)和社區(qū)多數(shù)業(yè)主造成的損害。
涉眾糾紛重在溝通協(xié)調(diào)A公司原為延慶某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，其與B物業(yè)企業(yè)簽訂《授權(quán)委托書》，將該小區(qū)業(yè)主未交納的物業(yè)費(fèi)轉(zhuǎn)由B物業(yè)企業(yè)收取。后雙方簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由B物業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。B物業(yè)進(jìn)駐后接管了該小區(qū)的物業(yè)管理，并按照原有的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)。
因B物業(yè)與業(yè)主物業(yè)服務(wù)關(guān)系矛盾激化，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)布公告要求于2011年12月31日終止與B物業(yè)的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，B物業(yè)遂如期撤出該小區(qū)。
2015年，B物業(yè)起訴至法院，要求該小區(qū)30余戶欠費(fèi)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。該案一審審理中，認(rèn)定B物業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)期間，有關(guān)衛(wèi)生、安保、綠化、公共設(shè)施維護(hù)等方面均存在諸多問題。遂對(duì)于物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取了打折處理。
二審審理過程中，由于該案所涉業(yè)主人數(shù)眾多，二審法官親赴延慶該小區(qū)，在現(xiàn)場對(duì)業(yè)主進(jìn)行明法釋理，針對(duì)不同業(yè)主提出的抗辯理由，進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)，與物業(yè)企業(yè)人員一起明確小區(qū)物業(yè)存在的問題，對(duì)部分業(yè)主提出的不屬于物業(yè)服務(wù)范圍的事項(xiàng)予以釋明，提示其可以通過其他途徑解決矛盾。最終，在長達(dá)6個(gè)小時(shí)不間斷地現(xiàn)場調(diào)和后，大部分業(yè)主與物業(yè)企業(yè)當(dāng)場簽訂調(diào)解協(xié)議，并即時(shí)履行。
■法官說法對(duì)于少部分未達(dá)成和解工作的案件，二審法院審理后認(rèn)為B物業(yè)在服務(wù)過程中確實(shí)存在一定的違約行為，作為服務(wù)方亦存在與業(yè)主的溝通不暢問題，但不宜對(duì)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作打折處理，故法院依據(jù)案件實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)酌減，該案取得了良好的社會(huì)效果。
法官答疑■前期物業(yè)服務(wù)合同為何有效？
在物業(yè)服務(wù)合同類糾紛中，業(yè)主一方的抗辯理由往往包含著“不存在合同關(guān)系”一項(xiàng)，主要原因有兩方面，其一是小區(qū)只存在開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)合同，業(yè)主本人并非合同簽訂方；其二是小區(qū)沒有簽訂過書面的物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)此，有必要厘清兩個(gè)概念，即前期物業(yè)合同及事實(shí)上的物業(yè)合同關(guān)系。
根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同成立一般有兩種形式，一為通過建設(shè)單位選聘物業(yè)企業(yè)，由建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂書面合同，也就是前期物業(yè)合同；二為通過業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂書面合同。前期物業(yè)合同之所以特殊，在于它的直接訂立者為開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)，但履行合同的主體卻為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)。換言之，是用一個(gè)業(yè)主沒有參與訂立的合同來約束業(yè)主。這也導(dǎo)致了前期物業(yè)合同會(huì)在一定程度上引起業(yè)主的反感，很難被業(yè)主普遍接受認(rèn)同。但實(shí)際上，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雖然未簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主在購房時(shí)簽訂了《業(yè)主臨時(shí)公約》，其中往往都約定了前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)商通過一定的方式選定。因此，若物業(yè)企業(yè)確實(shí)對(duì)業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
可以說，立法上將前期物業(yè)合同設(shè)計(jì)為一種臨時(shí)性的替代合同，是在業(yè)主尚未全部入住小區(qū)，業(yè)主大會(huì)無法召開情況下的一種權(quán)宜之計(jì)。這種臨時(shí)性的狀態(tài)理論上不應(yīng)持續(xù)時(shí)間過長，根據(jù)業(yè)主入住情況允許召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。但遺憾的是，實(shí)際生活中，召開業(yè)主大會(huì)這一環(huán)節(jié)得不到有效的落實(shí)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同往往持續(xù)時(shí)間過長。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，小區(qū)一直未有業(yè)委會(huì)和新的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況下，也就產(chǎn)生了是否存在合同關(guān)系的質(zhì)疑。在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間缺乏一致意思表示的情況下，根據(jù)事實(shí)服務(wù)來確定兩者之間已經(jīng)建立了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，有著現(xiàn)實(shí)的合理性。首先，物業(yè)服務(wù)涉及范圍廣，比較復(fù)雜，當(dāng)事人取證困難。如果否認(rèn)合同關(guān)系，而依據(jù)不當(dāng)?shù)美蚯謾?quán)行為來處理，案件的審判將變得異常繁雜，而且很難與實(shí)際情況相吻合。其次，小區(qū)業(yè)主個(gè)體情況比較復(fù)雜，在業(yè)主整體意志不明確的情況下，很難以個(gè)別業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的行為推定多數(shù)業(yè)主不同意物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)。再次，基于一方履行主要義務(wù)且對(duì)方接受的事實(shí)，認(rèn)定事實(shí)合同關(guān)系成立，在我國現(xiàn)行合同法范圍內(nèi)存在依據(jù)。因此，實(shí)踐中法院選擇認(rèn)可雙方之間的合同關(guān)系，是符合法律規(guī)定的必然結(jié)果。
■服務(wù)不達(dá)標(biāo)就要酌減物業(yè)費(fèi)？
物業(yè)費(fèi)糾紛目前仍然是涉物業(yè)糾紛的主要類型，而物業(yè)費(fèi)的支付及抗辯權(quán)的行使，歸根結(jié)底，就是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的問題。目前在實(shí)務(wù)中，存在著“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”相分離的現(xiàn)象，從邏輯上分析，基本都是先考慮物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合雙方約定或政府指導(dǎo)價(jià)，再考慮物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如何確定。但在訴訟實(shí)踐中，物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)時(shí)，一般只涉及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，幾乎不涉及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在審理物業(yè)費(fèi)糾紛中存在的一個(gè)缺陷也是缺乏與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的準(zhǔn)確、精細(xì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，因此很難平衡兩者之間的利益關(guān)系。
為了促進(jìn)“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”的統(tǒng)一，除了建議相關(guān)職能部門立法規(guī)定外，從司法審判角度而言，應(yīng)要求物業(yè)企業(yè)對(duì)其具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主盡到說明、告知義務(wù)。例如在小區(qū)內(nèi)張榜公示、在合同中明確列明等。這種情況下，業(yè)主如果認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，就需要說明不達(dá)標(biāo)的具體情形。需要明確的是，不能認(rèn)為只要物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，就應(yīng)當(dāng)酌減物業(yè)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)時(shí)，物業(yè)企業(yè)構(gòu)成違約，酌減物業(yè)費(fèi)不過是其承擔(dān)違約責(zé)任的一種形式；而物業(yè)服務(wù)具有長期性和連續(xù)性，如果只要物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)就酌減物業(yè)費(fèi)，則實(shí)際操作中非常容易誘使業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)。所以，審判實(shí)踐中也需要區(qū)分物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的情節(jié)輕重，再行具體處理。
記者觀察■涉物業(yè)糾紛呈現(xiàn)復(fù)雜化趨勢隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，因購房引發(fā)的涉物業(yè)糾紛也不斷增加。從案件數(shù)量上看，自2013年1月1日至2017年6月30日，北京一中院共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件，其中，涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛占比達(dá)73.59％。物業(yè)企業(yè)作為訴訟主體具有相對(duì)優(yōu)勢，以2017年上半年為例，該院以判決方式結(jié)案的100件物業(yè)案件中，物業(yè)企業(yè)作為原告提起訴訟的有90件，占總數(shù)的90％，且勝訴率較高。二審涉物業(yè)糾紛案件的調(diào)撤率自2013年以來，維持在40%左右，但涉物業(yè)糾紛案件的特殊性導(dǎo)致當(dāng)事人再次訴訟的概率遠(yuǎn)大于其他類型案件，而再次訴訟，雙方達(dá)成和解的比例較低。
涉物業(yè)糾紛在形式上呈現(xiàn)多元化、群體化、復(fù)雜化趨勢。以北京一中院五年來的審判實(shí)踐來看，涉物業(yè)糾紛案件類型已由單一的物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)，向業(yè)委會(huì)要求移交賬目、交付經(jīng)營性收入，物業(yè)服務(wù)的安全保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同效力認(rèn)定等多層次、多方面延伸。案件主體則從單一的業(yè)主與物業(yè)公司糾紛，向業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司糾紛以及其他群體性糾紛發(fā)展。由于案件起因集中在房地產(chǎn)商遺留的房屋質(zhì)量問題、物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)、物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會(huì)的矛盾、部分業(yè)主惡意欠費(fèi)以及房屋政策調(diào)整等方面，使得案件呈現(xiàn)綜合性、交叉性特點(diǎn)，大大增加了涉物業(yè)糾紛妥善處理的難度。
伴隨著此類糾紛復(fù)雜化的特征，業(yè)主訴求亦呈現(xiàn)出精細(xì)化、多樣化的特點(diǎn)。業(yè)主不僅對(duì)涉及自身居住利益的電梯噪音、小區(qū)綠化、樓道環(huán)境等提出權(quán)利訴求，也對(duì)涉及業(yè)主成員權(quán)的相關(guān)事項(xiàng)提出了權(quán)利訴求。比如，不少業(yè)主在案件中提出撤銷業(yè)主大會(huì)決議、確認(rèn)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同效力等訴求，使得糾紛矛盾尖銳化且不易調(diào)和。
值得注意的是，在施行立案登記制以后，物業(yè)糾紛涉眾性日益凸顯，近半成的物業(yè)糾紛為串案糾紛，且個(gè)人業(yè)主委托專業(yè)律師代理應(yīng)訴的比例較低。總體上看，物業(yè)糾紛案情也日趨復(fù)雜多樣，沖突劇烈，牽涉多方利益主體，對(duì)法院公正審理案件、妥善處理糾紛提出較大的挑戰(zhàn)。
法官建議■強(qiáng)化法律意識(shí) 提高服務(wù)質(zhì)量通過對(duì)近年涉物業(yè)糾紛案件的審理情況進(jìn)行分析，北京一中院法官指出，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)“建管不分”的“父子關(guān)系”體制，決定了物業(yè)服務(wù)依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致一系列重建設(shè)、重銷售、輕服務(wù)的問題無法得到根本解決。而現(xiàn)階段，仍有部分人對(duì)花錢買服務(wù)的市場行為并未完全接受，對(duì)作為業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中具有哪些權(quán)利和義務(wù)、怎么行使權(quán)利和義務(wù)、怎么選擇糾紛解決機(jī)制還未形成清楚的認(rèn)識(shí)。而部分物業(yè)企業(yè)的自律服務(wù)意識(shí)和品牌意識(shí)也比較淡薄，經(jīng)營管理的內(nèi)容、方式和手段較為單一，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)矛盾不斷。
同時(shí)，住房領(lǐng)域還存在著商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等各類性質(zhì)不同的住房。這些不同種類的住房在購買價(jià)值、產(chǎn)權(quán)限制等各方面又大不相同，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求和期望值也大不相同，由此也引發(fā)了物業(yè)服務(wù)上存在瓶頸，難以突破。
為妥善處理涉物業(yè)糾紛多方主體利益，法官建議，除法院在司法環(huán)節(jié)做到公正審判，對(duì)業(yè)主來說，應(yīng)該強(qiáng)化法律意識(shí)，加強(qiáng)舉證能力；通過依法成立業(yè)主委員會(huì)有效發(fā)揮業(yè)委會(huì)的作用；對(duì)于涉及到人身、財(cái)產(chǎn)損害問題的應(yīng)盡量在合同中特別約定，有條件的業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問。對(duì)于開發(fā)商及物業(yè)企業(yè)來說，開發(fā)商應(yīng)提高履約意識(shí)，物業(yè)企業(yè)則應(yīng)明確自身定位，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。此外，從更大范圍來考慮，政府及物業(yè)監(jiān)管部門應(yīng)進(jìn)一步完善物業(yè)管理方面的規(guī)章；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)行為的監(jiān)管；建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)工作機(jī)制，增強(qiáng)政府與業(yè)主委員會(huì)的互動(dòng)與指導(dǎo)。
