近兩年，商品房交易價(jià)格高昂，眾多買房人紛紛將目光投向二手房交易市場(chǎng)。隨之而來(lái)的是“陰陽(yáng)合同”大幅增加，你踩“雷”了嗎？
典型案例
張某為出售自己的閑置房屋，委托某房產(chǎn)中介公司掛牌出售。原告龔某看到該房屋信息后，就聯(lián)系房產(chǎn)中介公司表示有購(gòu)買意向。經(jīng)房產(chǎn)中介告知，張某帶領(lǐng)龔某去看了該房屋，龔某表示愿意購(gòu)買，并商定交易價(jià)格為72萬(wàn)元，而后龔某與某房產(chǎn)中介公司簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。
兩天后，原告龔某與張某在辦理該房屋過(guò)戶登記時(shí)，按交易中心要求，又填寫(xiě)了一份該房屋的《房屋買賣合同》。原告與被告房產(chǎn)中介公司雙方為了少交稅款而將購(gòu)房款寫(xiě)為55萬(wàn)元。在房屋辦妥過(guò)戶登記手續(xù)后，原告龔某起訴認(rèn)為《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》無(wú)效，請(qǐng)求法院確認(rèn)《房屋買賣合同》有效，并責(zé)令被告退還多收取的房款17萬(wàn)元。
法院判決
原告與被告房產(chǎn)中介公司簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且雙方均實(shí)際履行，該房屋已經(jīng)過(guò)戶至原告名下，該協(xié)議應(yīng)為合法有效。至于原告與張某簽訂的《房屋買賣合同》，是為了履行原告與被告房產(chǎn)中介公司之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)訂立的，雙方為了少繳稅而將房?jī)r(jià)定為55萬(wàn)元，該合同未實(shí)際履行，并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且損害國(guó)家利益，故該合同無(wú)效。
釋法說(shuō)理
河南宇萃律師事務(wù)所律師張強(qiáng)飛認(rèn)為，民法典第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。上述案件中的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》為“陰”合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，亦不存在法定的無(wú)效情形，因此成立時(shí)生效。而《房屋買賣合同》為“陽(yáng)”合同，是雙方虛假的事實(shí)表示，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此無(wú)效。
在房屋買賣中簽訂“陰陽(yáng)合同”，對(duì)于買房而言存在以下風(fēng)險(xiǎn)：1.真實(shí)意思認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)；2.無(wú)法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)；3.再次出售承擔(dān)高額稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)；4.合同不成立的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于賣方同樣存在風(fēng)險(xiǎn)：1.買賣合同可能被確認(rèn)無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)；2.房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，買方和賣方可能還會(huì)受到行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。
近年，“陰陽(yáng)合同”亂象層出不窮，涉及各行各業(yè)?！瓣庩?yáng)合同”不僅可能會(huì)給個(gè)人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失和訴訟之累，且會(huì)使國(guó)家稅收受損，動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。在此，倡導(dǎo)大家依法依規(guī)簽訂合同，切勿心存僥幸。
